* Bu yazı yazarın Toplumun Görünümü 2023: Kent ve Konut Raporu’ndaki uzman görüşü yazısından alınmıştır.
Türkiye’de sosyal konut olgusu, kırdan kente yoğun göçün başladığı 1950’li yıllardan bu yana bir tartışma konusu olmuştur. Daha ilk kalkınma planında, “…yatırımların lüks konut yerine sosyal konuta yöneltilmesi ve böylece aynı para ile daha çok sayıda konut birimi yapılmasını sağlamak amacıyla…” (DPT, 1963, s. 137) tedbirler alınmasının öngörülmesi, bu konunun oldukça uzun süredir önemsendiğini ortaya koymaktadır. Ancak, konunun uzun süredir tartışılıyor olması yahut ilk kalkınma planından itibaren devlet politikalarında yer bulması, bu olguyla ilgili somut adımların atıldığı anlamına gelmez.
Devletin konut politikası temenni düzeyinde kalınca, halk kendi çözümüne başvurarak gecekondu olgusunu yaratmıştır.
Nitekim 1980’lere kadar bu konuda somut bir teşkilatlanma olmadığı gibi, devletin bu alanda yatırım yapmak için ciddi bir iştiyakının olduğunu söylemek de mümkün değildir. Gerçekten de devlet, 1980’lere kadar ciddi bir konut üreticisi değildir. Bu tarihlere kadar devlet tarafından üretilen konutlar ya lojman şeklinde memurlar için, ya da yurt dışından gelenler için üretilen göçmen konutu yahut depremler sonrasında üretilen afet konutu kapsamında olmuştur. Yani o tarihlerde kırdan kente göç edenlerin acil ihtiyacı doğrultusunda konut üretme hedefi sadece temenni düzeyinde kalmıştır. Devletin konut politikası temenni düzeyinde kalınca, halk kendi çözümüne başvurarak gecekondu olgusunu yaratmıştır.
Devletin, konut politikası anlamında proaktif bir anlayış benimsemesi 1980’li yıllarda gerçekleşmiştir. Hâlen geçerli olan 1984 tarihli 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, devletin sosyal konut politikasının yasal anahtarı konumundadır. Ancak şunu belirtmek gerekir ki, bu kanunun ilk hâlinde TOKİ eliyle doğrudan konut üretimi gibi bir durum yoktur. İlk elde amaçlanan, bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması ve bu fon sayesinde özellikle kooperatifler üzerinden toplu konutların teşvik edilmesi olmuştur. Bu kanunun 1980’ler ve 1990’lardaki uygulamasından bir milyona yakın konut teşvik almıştır. Bu durum, konut piyasasında büyük bir canlılık yaratmış; teşvik sistemi özellikle kooperatifleri desteklediği için konut kooperatifçiliği, hiç olmadığı kadar büyümüştür.
Kanunun uygulaması bir taraftan böyle ilerlerken, ilerleyen yıllarda TOKİ de (önce Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi, 1990’daki kanun değişikliği ile Toplu Konut İdaresi) konut üretmeye başlamıştır. Ancak zamanla, Toplu Konut Fonu’na ayrılan kaynakların azaltılması nedeniyle TOKİ, 2002 yılına kadar sadece 43.145 konutu tamamlayabilmiştir.
2002 sonrasında, AK Parti iktidarının başlamasıyla toplu konut politikasında yeni bir sürece girilmiştir. Öncelikli olarak TOKİ yeniden yapılandırılmış, gelir kaynakları yeniden düzenlenmiş ve Toplu Konut Fonu kaldırılmıştır. Bu süreçte, TOKİ üzerinden büyük bir konut seferberliği başlatılmış ve TOKİ ağırlıklı olarak doğrudan konut üretimine yönelmiştir. Zira TOKİ’nin kendi açıklamasına göre, bütçesinin %91’i arsa geliştirme ve konut inşaatına yöneliktir (TOKİ, 2016, s. 49).
2010’lar boyunca Türkiye’deki toplam konut üretiminin yaklaşık %9-10’unu karşılayan TOKİ’nin, 2018 verilerine göre ürettiği toplam konut miktarı ve bu konutların türleri aşağıdaki gibidir:
Tablo 1: TOKİ Konut Uygulamaları Dağılımı
| Konut Türü | Sayı | Oran (%) |
| Sosyal Konut Üretimi | 717.154 | 86,46 |
| Kaynak Geliştirme (TOKİ) | 20.933 | 2,52 |
| Kaynak Geliştirme (E.G.Y.O + EPPY) | 91.332 | 11,02 |
| Toplam Kaynak Geliştirme | 112.265 | 13,54 |
| İhalesi Yapılan Konut | 829.419 | |
| İhale Sürecinde | 8.153 | |
| Genel Toplam | 837.572 |
Kaynak: TOKİ, TOKİ Konut Üretim Raporu, 2018.
Yukarıdaki tablo incelendiğinde görülmektedir ki, TOKİ’nin yaptığı konutların çok büyük bir kısmı, kendi tanımlaması açısından sosyal konut kapsamındadır. TOKİ, kuruma gelir elde etme amacıyla lüks konut üretimi de gerçekleştirmektedir. Esasen bu konutların büyük kısmı, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı aracılığıyla, markalı konut projeleri olarak büyük inşaat firmalarına ihale edilmektedir. Şüphesiz bu noktada, bir kamu kurumunun lüks konut üretmesi, sosyal devlet anlayışı çerçevesinde eleştiri konusu olmayı hak etmektedir. Ancak sonuç itibarıyla, TOKİ’nin ürettiği konutların kahir ekseriyetinin sosyal konut kapsamında olması ve lüks konuttan elde edilen kaynağın sosyal konut yapımına aktarılması, bu durumu belli ölçüde mazur da gösterebilir.
Öyle ya da böyle, TOKİ 2010’lu yılların sonlarına kadar büyük bir konut üreticisi olmuş ve bu sayede konut piyasasında dengeleyici bir rol üstlenebilmiştir. Bu arada, TOKİ kaynaklarını daha çok konut üretmeye ayırırken, konut finansmanı meselesi de büyük oranda mortgage (ipotekli konut) düzenlemesiyle bankacılık sektörüne havale edilmiştir. Faizlerin görece düşük olduğu bir dönemde —örneğin 2010’lu yılların ortalarında %1 civarında seyreden faiz oranlarıyla— insanlar büyük peşinatlar vermeden, konut bedelinin büyük kısmı için kredi çekmek suretiyle ev sahibi olabilmişlerdir. Bu da, pek çok kişinin TOKİ’ye gereksinim duymadan piyasa koşullarında ev sahibi olması anlamına gelmiştir.
2010’lu yıllardaki görece olumlu tablo, 2020’li yıllarda bozulmuş durumdadır. Hatta denilebilir ki, Türkiye 2023 yılı itibarıyla tarihinin en büyük konut krizlerinden birisini yaşamaktadır. Konut fiyatları muazzam bir şekilde yükselmiş, insanların konuta erişimi imkânsız hâle gelmiştir. Bunun bir göstergesi olarak, konut sahipliği oranı 2014’ten bu yana sürekli olarak düşmektedir. Nitekim, 2014 yılında konut sahipliği oranı %61,1 iken 2022 yılında %56,7’ye düşmüş; öte yandan, kiracı oranı %22,1 iken %27,2’ye çıkmıştır (TÜİK, 2022). Konut krizinin olduğu bir ortamda kiracı oranı da sürekli arttığı için ev sahibi-kiracı kavgaları Türkiye gündeminin sıradan bir konusu hâline gelmiştir. Hükümetin kira zammını yıllık %25 ile sınırlaması ise bu kavgaları azaltmak bir yana, artırmıştır.
Konut krizinin olduğu bir ortamda kiracı oranı da sürekli arttığı için ev sahibi-kiracı kavgaları Türkiye gündeminin sıradan bir konusu hâline gelmiştir.
Peki, bu duruma sebep olan şey nedir? İlk olarak, TOKİ’nin konut üretiminde bir azalma var mı diye bakmak gerekir. Ancak burada bir sorun görünmemektedir. 2022 yılında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı’nın (2022a) açıklamasına göre, “TOKİ eliyle tam 1 milyon 170 bin konut” üretilmiştir. 2018 sayılarıyla kıyaslandığında, bu açıklama dört yılda yaklaşık 340 bin konut üretildiğini ortaya koymaktadır. Zaten TOKİ’nin 2023 yılı için hedefi 1 milyon 200 bin konuttur (TOKİ, Sosyal Konutlar); bu durumda hedefin büyük oranda tutturulmuş olduğu söylenebilir.
Türkiye’deki konut krizinin sebebi, TOKİ üretiminin yetersizliğinden ziyade piyasa koşullarındaki olumsuzluklardır. İlk sebep olarak azalan arz gösterilebilir. 2017 yılında alınan yapı kullanma izni sayısı 833 bin iken bu sayı 2018 yılında 894 bine çıkmış, ancak 2019 yılında 738 bine düşmüş, dahası pandemi yılı olan 2020 yılında 600 bine gerilemiştir. 2021 yılında yapı kullanma izni sayısı nispi bir yükselişle 626 bin olurken, 2022 yılında 642 bin olmuştur (TÜİK, 2023a). Görüldüğü üzere, konut piyasası üretilen konut arzı açısından pandemi öncesi rakamlara ulaşamamıştır. Konut arzının yetersiz olması bir yana, konut ihtiyacının sürekli artması ve yabancıya satılan konutlar nedeniyle konut talebinde büyük bir patlama gerçekleşmiştir.
2015 Haziran ayında 100 olan bu endeks, 2020 Haziranında 208 olmuştur. Yani 5 yılda yaklaşık iki katına çıkmıştır. Ancak asıl patlama 2020 sonrasında olmuş ve endeks, 2023 Haziran ayında 917’ye yükselmiştir. Bu da sadece üç yılda maliyetlerin yaklaşık 4,5 katına çıkması anlamına gelmektedir (TÜİK, 2023b). İnşaat maliyetlerinin yükselmesi sebebiyle, konut fiyatları da inanılmaz bir şekilde artmıştır.
Konut piyasasının en önemli ayaklarından birisi konut finansmanıdır. Yukarıda sayılan gerekçelerle konuta erişim zorlaşınca, hükümet düşük faizli konut kampanyası yürütmüştür. Ancak bu kampanya, ortalama gelire sahip pek çok maaşlı için pek bir anlam ifade etmemiştir. Çünkü konutlar, ödeme güçlerinin çok üstünde fiyatlanmıştır. Bu durumda, kampanyadan faydalananlar; ödeme sorunu olmayan yüksek gelir grubu ya da birikimi olan kişiler olmuştur. Özellikle bu gruptakilerin ucuz krediyi bir fırsat olarak görmeleri, konuta olan talebi daha da artırmıştır. Çünkü ucuz kredi sayesinde bir yatırım aracı olarak konut, yüksek gelirlilerin gözünde cazip hâle gelirken; ortalama gelirlilere sahip olanlar içinse hepten ulaşılmaz bir hedef hâline gelmiştir.
Hükümetin bu kriz ortamındaki son çözümü ise “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi” (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2022b) olarak lanse edilen İlk Evim, İlk İş Yerim projesidir. İlk etabında 250 bin konut üretilecek projeye yaklaşık 8 milyon kişinin başvurması, sosyal konut ihtiyacının ne kadar büyük bir problem olduğunu ortaya koymaktadır. Vaat edilen konut sayısının ihtiyacın çok altında olması, ayrıca bu konutların da önümüzdeki yıllara yayılacak şekilde tamamlanacak olması, sorunun daha uzun yıllar süreceğini göstermektedir.
Toparlayacak olursak, konut sorunu bağlamında en önemli husus, insanların gelirleriyle/maaşlarıyla konuta erişebiliyor olmalarıdır. Özellikle düşük enflasyon ortamında, düşük kredi faizleriyle bu sağlanabilirse; insanlar, TOKİ’nin ürettiği sosyal konutlara gerek duymadan da konut sahibi olabileceklerdir. Bu durumda, TOKİ’nin toplam konut arzının %8-10 arasındaki kısmını üretmesi yeterli olacak; hatta üretiminin bir kısmının lüks konut olması bile mazur görülebilecektir. Ancak, konut piyasası düzgün işlemediğinde, ne kadar sosyal konut yapılırsa yapılsın —ki bunun bir sınırı vardır— bu yeterli olmayacaktır.
